商业地产 中心开业前，开业后的运营管理

【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导⑵房地产企业营销总监、策划总监、营销经理、策划经理、销售经理等⑶房地产顾问公司、房地产传媒机构的相关负责人

【课程大纲】

商业地产的策划定位

1、商业地产的基本知识

1）商业地产的概念、范畴及业态类型

2）不同商业地产业态产品的开发运营模式和营利模式

3）商业地产的策划定位与招商运营管理的关系

2、项目市场调研

1）宏观经济状况调查与分析

2）目标市场调查与分析

3）竞争者分析

4）项目所在商圈分析与研究

3、商业定位建议

1）经营业态定位

2）经营品牌定位

3）经营特色与服务专长定位

4）价格定位

5) 目标客户定位

4、建筑规划建议

1）整体项目开发思想及建筑规划建议

2）产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）

3）建筑物整体形态、风格及外立面风格建议

4）项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套

5）项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议

6）项目交通组织规划及动线规划

7）项目空间营造、景观及环境建议

8）建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审

以上1-4项简述即可

5. 制定营销战略和招商运营策略（重点讲述）

1）制定本项目整体发展战略

2）项目主题定位及功能定位

3）项目业态组合及品牌组合深化

4) 项目市场推广组合策略

5）主力店招商政策和策略

6）制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案

6. 项目投资测算及财务评价分析（重点讲述）

1）项目整体可行性财务分析、投资估算

2）对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析

3）项目资金计划、总收益及风险评估

4）项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响

核心要点：项目整体定位及建筑设计与后期业态匹配及商户落位的一体化策划，贯穿投资分析及商业运营风险预测，合理配置资源计划，制定应对措施，执行事前控制前端控制。

商业地产的招商运营

1、商业地产项目的招商管理及执行

1）招商团队组建及培训

2）招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整

3）制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准

4） 制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略

5）建立招商标准流程，制作招商整体租务文件

6）项目招商及营销平面制作及推广活动

7）商装设计、营业设施配套及一次装修方案

8）招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整

9）项目不同功能物业经营模式建立

10）不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核

11）商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案

2、项目开业统筹及运营管理体系

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核心要点：招商和运营是商业物业建设及使用的最终价值实现，以价值设计、价值运营的理念进行统筹安排，具体需要在招商过程中进行资源的精细化配置，租售留安排符合市场需求，也符合项目资产管理战略目标，达到稳场旺场，可持续经营的目的。

增加以下内容（重点讲述）：

《持有型商业项目精细化运营内容管理实操2》

1、商业运营的操盘攻略

第一讲：持有型商业开发阶段的营运管理（需要重点讲述）

开发阶段的营运管理，需要应对的问题有商业资金压力大、收益培育期长、专业团队培养、客户资源储备、实际运营曲折五大难题。

1、开业前营运管理文件的编制及报批

2、招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》

3、营运管理资料的档案建立

4、商户进场装修及现场管控

初审商户装修资料、工程对接、手续办理、制定手则，租户进场现场管控及验收

5、建立营运服务窗口

建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作

6、、团队组建与培训

招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训

7、开业前的准备工作

开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活动、其它注意事项

第二讲：持有型商业培育期营运管理重点（需要重点讲述）

持有型商业开发最大的不同就在于需要考虑商业营运。

营运管理应不断主动、适时地调整经营布局、优化品牌结构、形成经营优势。

1、开业评估及品质管理

总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等

2、营运信息管理

营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类营运信息数据报表

3、市场调研管理

同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研

4、业态调整及品牌调整管理

分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整

5、经营规范及环境管理

巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理

6、推广管理

第三讲：持有型商业成熟期营运管理重点（需要重点讲述）

在持有型商业运作方面，营运管理是商业项目持续发展的内在动力，做好商业项目后期的物业管理与营运管理，才能使商业项目逐渐步入持续稳定从而得到市场的认可。

1、信息化管理完善

2、重大营运事件管理

3、商户资质管理

4、建立标准收费流程

5、实行预警管理

6、经营期业态调整及品牌调整

7、商业运营数据的分析的手段

8、租赁管理及调整

9、完善客户关系及客诉管理

10、品牌危机管理

11、多种经营管理

12、团队综合素质的培训与培养