土地一级开发及一二级联动开发的成本合约管理

及实战案例培训课程大纲：

　【课程分析】

如何在土地一级开发中做好成本合约的层层管控、步步把关？如何通过科学操作一级开发成功获取土地？如何规避土地一级开发可能遇到的风险，做好成本合约的风险防范应急预案？如何科学操作实现一二级联动，以最小的代价获取目标地块，将开发利益最大化？一二级联动的实现有哪些操作技巧？有哪些风险？如何规避？这一系列问题无疑是摆在一级开发商面前的一道道壁障。

本课程就是针对上述房地产企业在土地一级开发、土地一二级联动获取土地中遇到的成本合约方面的困惑，采取步步为营，各个击破的方法，为房地产企业深刻剖析，并用大量成功的土地一级开发、土地一二级联动开发的真实案例，全面展现土地一级开发、土地一二级联动的成本合约的实战操作经验和教训，与此同时，还为房地产企业奉上切实可行的成本合约管理的风险应急预案，使房地产企业真正做到投资利益最大化，开发过程的风险最小化。

【课程收益】

1、了解土地一级开发的基本流程

2、掌握成功实现土地一级开发的方法

3、了解土地一级开发过程中会遇到的问题

4、掌握应对土地一级开发各种成本合约及政策风险的关键管控点

5、知道如何制定完备的土地一级开发成本管控的流程文件

6、知道如何制定土地一级开发的合约应急预案

7、了解一二级联动操作模式中的成本合约关键控制点

8、掌握成功实现一二级联动中的成本控制技巧

【培训对象】

房地产企业中高层管理人员、成本合约管理部经理、项目前期拓展部和法务人员等

【课程纲要】

一、土地一级开发实操、风险分析及应急预案

（一）土地一级开发的含义及内容

（二）土地一级开发的主体

（三）土地一级开发的五种模式及其比较分析

（四）土地性质、现状、规划等对土地一级开发顺利进行的影响

（五）土地一级开发成本构成及负担分析

（六）土地一级开发利润获取、利润分配及盈利点分析

（七）土地一级开发税费承担问题

（八）土地一级开发过程中如何把控工作进度及费用监管问题

（九）土地一级开发各方权利义务关系分析

（十）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

1、前期开发的法律文件

2、土地一级开发的法律文件

3、土地一级开发成本类的法律文件

（1）收购土地及拆迁的文件

（2）基础设施投资类文件

（3）前期费用文件

（4）计入土地一级开发成本的二级开发文件

（十一）经典案例：全程展示成功实现土地一级开发、防范风险的几大关键管控点

二、土地开发一二级联动

（一）土地一级开发和二级开发有怎样关系？如何找到二者之间的契合点？

（二）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

（三）一二级联动实操中五大关键管控点

1、如何策划前期资金投入保障资金安全

2、如何合理合法避税

3、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

4、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜

5、需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现

（四）经典案例展示开发商成功实现一、二级联动的几大秘籍 　

三、土地一、二级联动整体方案策划

1. 土地一、二级联动开发认知

(1) 一、二级土地联动项目的主动与被动选择　

(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘

(3)一、二级土地的经济技术可行性研判 (结合江苏xx项目案例)

2. 全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

四、土地一、二级联动实施流程及关键节点

1.一、二级土地整理常规流程图解析

2.一、二级土地项目开发重点管理

3.一、二级土地开发运营管理　

4.土地一、二级开发核心内容

(1)土地总体规划(土地指标获取，土地整理及征用等)、城市规划(总体规划、控制性详细规划等)

(2)道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

(3)产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：XXXX案例比较分析

(4)一级转二级的关键点(核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度)

五、土地一、二级联动项目经济测算

1.出售型物业土地获取前的静态测算

案例：LH项目拿地前测静态测算表

2.出售型房地产项目动态测算表分解

案例：XX项目测算表详解

3.长期持有型物业的经济测算模型

案例：xxx花园城持有型物业测算表

六、土地一、二级联动项目运作风险

1.风险问题(结合案例)

(1)交易方风险

(2)国家及当地法律、法规变动风险

(3)人脉风险(政府换届等)

(4)融资风险(地方政府债务问题)

2. 风险控制策略及手段

(1)合理分配资金，滚动开发

(2)品牌开发企业的一二级联动

(3)人脉平台的建立、维护与监控

(4)政策空白点的机会把握

七、土地一、二级联动项目成本节约

1. 土地增值税的合理计算与减免策略

2. 二级开发中的各种税费的减免策略

3. 土地价款支付的谈判和执行

4. 缴税的应用技巧

八、土地一、二级联动项目经典成功案例

若干案例分享：XXX新城项目土地一二级联动开发