批量精装传统与创新——住宅精装成本管控及采购管理

课程价值

本次高老师课程从客户、开发商、供应商等多维度解析，引领开发投资人如何金融创新、市场定位、成本体系支撑，借鉴国际领先做法复杂精装简单化（基准配置+个性化服务），并用互联网思维打通宜居与客户端接口。课件所提供工具直接用于日常工作。

课程大纲

前言：

1、 全国精装趋势分析

1.1房企表现

1.2城市表现

2、 产业链重塑成为必然

2.1重塑理由，8个服务包；

2.2结论，趋势、企业应对、消费需求。

3、 精装设计逻辑的再思考

3.1建筑设计、室内设计、配套部品深化设计；

3.2设计流程顺序之重要性，批量精装设计核心原则；

3.3成本管控之关键。

4、 多种路径实现住宅批量精装修

4.1传统方式

4.2以供应链整合为优势的平台；

4.3以施工工艺精湛的精装总承包负责实施的平台；

4.4抢工长施工蓝领为主的互联网平台。

第一部分 精装定位；

1、客户：老人、成功人士（财富人群）、刚需白领、初创人士；

2、产品：养老公寓、别墅、城市豪宅、度假产品、城市普宅、兼办公居家公寓

3、案例分析：

1）养老公寓核心是服务，地产开发商+专业养老管理机构的合作。

硬件设施：安全、便捷、舒适……

美国养老地产开发案例、国内地产龙头万科案例。

2）别墅精装：

美国案例：华盛顿DC郊区案例

国内某地产开发案例；

3）城市豪宅：

北京星河湾

万科翡翠滨江（上海陆家嘴）

万柳书院

长沙金茂府

4）度假产品

国内某地产度假产品、客栈；

5）城市普宅(含首改)

6）兼办公居家城市公寓

华润悦景湾、绿地悦公馆、金地MINI墅（未未来）、江河地产爱迪城

? 通过案例分享，理解精准客户定位对应不同类型之精装，深入研究城市区域、收入人群、内在需求、政策导向。

? 橄榄枝：餐饮ABC，化繁为简：基本配置+个性化需求（社区互联网入口，小米智能家居）

第二部分 精装成本管控体系；

1、住宅精装修成本管理体系建设

1.1如何建立精装修住宅的科目体系：

通过成熟标杆企业科目体系分享，理解：在各类不同产品中提炼精装共性，建立直接成本科目；期间费用与与毛坯的不同，以及如何结合大成本进行项目总成本的信息平台建设？

1.2如何建立精装修住宅的分级体系

在梳理自身成熟产品线基础上，采用搭积木方式来组合分级？或是大道至简做强做细2～3类精装户型及标准？分享万科精装标准及经典成熟分级标准化。

1.3精装修住宅分级体系对应的装修标准分享；

1.4如何分解精装修目标成本，以及与设计标准定位的关系。成本分解工具表分享

2、产品定位阶段的成本管理；

2.1哪些项目不适合做精装修；

2.2基于不同需求下的精装修成本定位；VR虚拟样板间的运用

1）总指标控制；

2）三类成本～敏感性成本、功能性成本、结构性成本不同处理方式（匹配性）；

3）不同客户的关注点～核心：基于不同空间的设计成本功能分区；

4）基于不同空间的硬装成本分级体系；

5）设备成本定位；

3、设计阶段的成本控制：

3.1分享中海地产《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》

3.2总原则：跟进设计，试配计算～牢牢把控，不要事后管理 ，在标准户型基础上形成产品包；

1）、户型优化走在前面；在毛坯户型基础上，对生活方式的诠释；避免拆改；

2）、在目标成本控制下的精装修设计； 分享案例，各部门工作如何配合，成果文件分享（带设计图片版清单分享，概念稿成果文件），设计标准化分享。

3）、如何与住宅部品部件制造商共同完善产品设计：重点在集成、共享平台、金融包装

a精装修住宅主要部品的分类 ；

b如何与部品供应商完善产品设计；

c如何选择工业化的专业设计与施工。

集成模块分享，供应商基础分类。

4、施工阶段的成本控制

不拆改，不重复施工——最好的施工阶段成本控制

4.1交楼标准样板房如何选择标配与非标配？样板间展示性与实际交楼标准之间的矛盾？

4.2如何做好标段划分；

4.3做好装修设计图与原施工图的技术对接；

4.4如何协调好装修施工单位与总包施工单位及其他分包施工单位的关系，责任分工，合理安排工序

4.5如何做好各方施工单位的成品保护工作；

4.6如何做好精装修住宅的验收工作；

4.7标杆企业施工工艺做法分享。（绿城、福建某地产及经典工艺）(中海、万科工艺)

甲方过于强调工艺，可能会忽略管理的思路与动作，且甲方、监理管理同一个工序，管理的点与施工单位的点是不同的，施工单位应重点放工序、工艺的施工，甲方、监理应该更看重保证这些落地的管理动作，然后再检查其中的一些关键点，理论上集合优秀工艺、工序很难达到针对不同造价、不同条件下项目的百分之百落地。甲方、监理重点抓管理动作、抓关键点，能保证好的做法落地80%

5、售后服务阶段的成本控制

1）如何实际统一的售后服务体系（开发商、物业公司、承包商、供应商）

E师傅思维

金地手机移动验房（直连工程师、施工单位，科学管理维修，并充分满足客户的知情权）

2）保证售后服务的前提条件（与合约落地关系、相关承诺、知会条款）

第三部分：精装修采购管理

1、 创新思维：

开发商、承包商、金融体系各方出口与利益，众筹商业模式的可能性探讨；

企业自身信息库；采购平台系统；

外部资源云采购平方网易才网企业微信：云采购、旺财网、易材网….

2、 传统供应商管理：

2.1供应商分类；合约角度、功能角度

2.2标杆企业做法学习分享：某标杆地产物资采购制度要点、某标杆地产室内精装限额数据。

3、基于合约管理的招标与采购管理体系

3.1合约分判

3.2合同管理，标杆企业合同范本分享

3.3基于总价包干和以工序为单位的清单体系建设及分享（学员直接应用于工作中）；

4、集团战略采集：

4.1某标杆地产集采指导性意见发布、物资采购方式分享、——集采原则

4.2哪些部品部件适合做战略采购，以及选择恰当的采购方式、计价原则？

4.3如何协调战略采购与项目采购？

4.4供应商管理～保证交房的铁杆供应商，抓住核心；

4.5集团采购的要点；

4.6中国精装产业联盟供应商名分享

5、 项目过程采购要点分享：

5.1如何做到恰当匹配？竞品分析、技术指标要点把握

5.2评标原则：最低价中标？还是综合评分法？分享某标杆地产关于定标原则修订文件

5.3把控原则：成本目标、考察关键、谈判痕迹、相互制衡、流程定格（信息化）

5.4采购案例分享（壁纸采购、橱柜采购、石材、卫生洁具、涂料供应等等）