房地产开发与精装修商品房全过程法律风险识别与防范

课程大纲：

第一部分： 房地产开发风险法律

第一问题：房地产开发经营中的应注意的

一、 房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；

大致介绍一下背景。

二、 房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；

结合案例：

三、房地产开发联营及有效条件▲

四、房地产合作开发的法律风险▲

合作开发中的土地使用权转让

结合案例：绿地诉苏州工业园区地方税务局、苏州工业园区管委会（涉税金额8800万元）

五、房地产开发的规划许可问题

结合案例：

六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题

七、房地产开发项目的竣工验收法律问题

结合案例：铁狮门验收及御玲珑验收

第二问题： 房地产公司与建筑公司的法律风险关系

一、 工程款结算的争议解决问题（重点讲解）

工期、质量、价款

工期的认定 开工日期 竣工日期 工期顺延 停工、窝工争议的处理

工程签证的注意事项：签证程序、签证范围、签证陷阱

结合案例

二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理

阴阳合同的表现形式

阴阳合同的司法认定

阴阳合同的冲突处理

二、 合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理

结合案例说明。（诉讼路径和非诉讼路径）

三、 施工合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果

形式多样，表现形式，司法实践处理：以施工质量合格为原则

四、 如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策

优先受偿权说明、优先受偿权表现形式、运用及对策

五、 如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理

转包、分包的说明、带资承包的概念、挂靠的概念、表现形式

结合案例进行说明

六、 建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理

垫资现象十分普遍。

垫资：承包人在签订合同后，不要求发包人先行支付工程款或支付部分工程款，而是利用自有资金进场施工，施工到一定阶段或完工后，再由发包人支付承包人垫付的工程款。

处理原则：当事人对垫资和垫资利息有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照工程欠款处理。对垫资利息没有约定的，承包人无权主张利息。

垫资的表现形式。

八、建筑物的质量保修法律问题

九、工程建设合同担保和工程风险问题

承包人的工程质量担保义务：承包人、

十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理

安全责任事故，重点结合案例讲解。

第二部分：精装修商品房概述
了解精装房的基本概念及相关法规、政策精装
1、精装修商品房的基本概念

全装修是法律概念，阐释，及全装修房屋的历史严格和发展趋势
2、国家、地方政府关于精装修管理政策解析
列举：国家层面 省级层面 地方层面

第三部分：精装修商品房销售的基本模式
学习精装房的基本销售模式，了解精装房的典型纠纷及应对技巧，学习精装房销售文本的主要内容及拟定
1、精装修销售基本模式
（1）开发商作为精装修签约主体
（2）施工单位作为委托精装修签约主体
（3）偷面积户型改造+精装修模式
2、各种模式典型纠纷案例
（1）万科民治金域华府纠纷
（2）融创公司甲醛超标纠纷
（3）北京昌平区“路劲世界城”二期新风系统强行搭售事件
（4）东莞市星河传说延期交房纠纷
3、精装修销售文本的拟定
（1）交楼标准和合同附图的编制和审核
（2）装修补充协议的编制
（3）装修销售培训管理
（4）客户个性化要求的处理

第四部分：精装修商品房销售法律风险管理及防范
学习精装房营销宣传中常见的风险及风险归因，掌握精装房营销风险防范策略
1、营销宣传常见风险
（1）销售广告、宣传资料管理

结合案例

楼书、广告中的装修承诺可能构成合同内容

样板房可能构成合同内容
（2）样板间管理：样板房开放前的测试与调整、样板房验收和风险评估

样板房所展示的房屋平面结构、装饰设备标准，会与合同中的房屋平面图或装饰设备文字说明可能不一致，造成交房标准的冲突。

苏州的经验：拆除需要公证

结合案例：朗诗与客户发生争议

样板房的规范介绍 宁波 上海 银川 南京
2、营销宣传风险产生原因

剖析列举 上海一案例涉及到折合每平米的装修成本，构成不正当竞争，被工商处罚。
3、营销宣传风险防范

案例剖析列举 律师提前介入

第五部分：精装修商品房质量法律风险管理及防范
学习精装房质量风险及归因，掌握精装房质量风险应对策略
1、质量问题的三个层面

1） 轻微质量问题 - 功能使用不便 - 材质污损 - 色差 -开关、插座面板的安装、接线不符合要求

轻微质量问题的开发商解决方案 – 质量修复 - 修复期间的损失赔偿

2） 普通质量问题 – 渗漏 – 混凝土及抹灰裂缝 – 空鼓 - 倒泛水 – 墙皮脱落

普通质量问题开发商的解决方案

购房人收房 确定损失的范围，确定损失产生的原因与维修有直接关系

购房人未收房 有逾期交房的风险，需要签订好合同

3） 严重质量问题 - 主体结构安全的质量问题 （结合别墅精装房诉讼案例举例） - 严重影响居住使用的质量问题 疑问包括a.是否以房屋存在安全问题为标准？ b. 是否包括基础设施、配套设施等问题影响居住的情形？c. 是否需要鉴定？

衍生的问题：司法实践中判断是否“严重影响”的考量因素

- 大多数社会公众无法容忍和接受

- 多次修复仍无法解决

- 威胁人身安全或健康

开发商风险：解除合同+赔偿损失

2、装修质量常见风险
（1）装修工程质量风险
（2）部品质量风险
（3）室内污染质量风险

化学类污染源 物理类污染源 生物类污染源
3、装修质量风险产生原因

设计阶段：设计的专业化程度不高

施工阶段：土建质量存隐患 材料采购把关不严 半成品、成品化程度不高 施工工艺未创新改革

监理不严 过程验收不受重视 政府监管未到位

4、装修质量风险防范

设计要早介入，专业化程度要提升

施工前的验收检查

细化施工方案

优化材料采购

施工工艺创新 施工顺序合理

严格旁站监理和同步监理

实行全过程验收：重视隐蔽验收、加强过程验收

政府强化监管（可遇不可求）

5、装修质量保修

1）保修范围的确定

- 基础装修（包含水电、防水、排水、墙漆等）

- 主要材料（地板、瓷砖、五金、集成吊顶、门窗、洁具等）

- 家具

- 软装（窗帘、地毯、灯具、壁纸、装饰品等）

- 家电

2）保修期限的界定

- 房屋建筑工程质量保修办法 第七条

- 商品住宅实行住宅质量保修书和住宅使用说明书制度的规定 第六条

- 开发商和工程承包单位的保修期限起算存在时间差

- 设备产品供应商和开发商保修期限起算存在时间差

- 按约定交房日期还是实际交付使用日期存在时间差

3）保修责任的分配与承担

- 开发商

- 装修工程承包单位

- 设备产品的供应商

第六部分：精装修商品房交付法律风险
掌握精装房交付的主要条件及标准，了解买受人拒收楼的合理事由，学习精装房交付的主要风险及归因，掌握风险应对的策略
1、交付的法律意义

结合法条
2、交付条件与交付标准

结合合同约定

3、买受人拒收楼的“合理事由”

结合案例

4、精装修交付的特殊性

5、精装修交付常见风险

从开发商的角度
6、精装修交付风险产生原因

7、精装修交付风险防范